초등 학부모의 학군지 갈아타기 전략#2(학군지 찾기)

본 글은 나에게 맞는 학군지 찾기 포스팅입니다. 저와 비슷한 조건을 갖고 계신 분들께 도움이 됐으면 좋겠습니다. 아래는 이전 포스팅 주소입니다.

 

https://trip-rate.com/entry/%EC%B4%88%EB%93%B1-%ED%95%99%EB%B6%80%EB%AA%A8%EC%9D%98-%ED%95%99%EA%B5%B0%EC%A7%80-%EA%B0%88%EC%95%84%ED%83%80%EA%B8%B0-%EC%A0%84%EB%9E%B51%ED%95%99%EA%B5%B0%EC%A7%80%EA%B0%80-%EB%90%98%EA%B8%B0-%EC%9C%84%ED%95%9C-%EC%A1%B0%EA%B1%B4

초등 학부모의 학군지 갈아타기 전략#1(학군지 조건, 장점 3가지)

 

저의 조건은 아래 표와 같습니다. 

자산	집 매도 시, 3.5억 예상(시세 6.5, 3억 보금자리론 대출) - 최대한 보수적으로 잡음
계획	1. 실거주 매수 : ~7억 2. 전월세 : ~7억 3. 갭투 : 갭 투자 후 월세
근무지역	판교
고려사항	1. 학군지(중고등학교 학업 성취도 고려) 2. 학학주근접, 초품아 3. 출/퇴근시간 편도 최대 40분 4. 매수 시, 전세가율 60% 이상/대지면적 12평 이상(구축)   - 전월세 시, 의미 없음 5. 최대 34평

 

저의 고려사항을 참고하여 제가 선정한 지역 리스트는 분당(판교), 수지, 평촌, 산본, 수원 광교 입니다.

더 좋은 학군지도 있지만, 출/퇴근 시간을 고려하여 선정했습니다.

 

전세가율과 대지면적, 용적률은 "아실"을 참고하였습니다.

대지지분, 용적률 - 출처 아실

 

"아실"에서는 학군지 비교와 학업성취도 지표 확인도 가능합니다.

평촌지역 학업성취도(중학교) - 출처 아실

 

평촌지역 학업성취도(고등학교) - 출처 아실

 

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가장 중요한 예산 계획은  3가지 경우로 나누었습니다.

 (1)  실거주 매수

실거주 매수의 경우 최대 7억 예산을 잡았습니다. 지역 리스트에서 수지 서원중/고학군, 평촌 신기초/중학군, 산본 궁내중학군이 이에 속합니다. 영끌을 한다면 예산을 조금 더 늘릴 순 있지만, 아이 2명의 교육비를 생각하여 무리 안하는 선에서 정하려고 합니다.

 

(2)  전 월세

전/월세의 경우도 최대 7억 예산입니다. 장/단점은 아래와 같습니다.

 

• 장점

  - 상급지에서 거주 가능

  - 무주택자 혜택(청약)

  - 1년 무주택자인 경우, 집 매수할 때 회사 대출 사용 가능

  - 출퇴근 시간 감소

• 단점

  - 부동산 상승기가 올 경우에는 손해. 즉, 현금은 인플레이션에 따른 가치 상승이 아닌, 가치하락.

 

지역 리스트에서는 서판교(운중동) 내의 운중 초중고 학군, 분당 서현/수내/정자 학군, 평촌 귀인중/범계중/평촌중 학군. 즉, 리스트 내의 모든 학군이 가능합니다.

 

(3) 갭투

갭투자는 상급지의 집을 매수하여 전세를 주는 방법입니다.

갭가격은 최대 3억 예산이고 20평대, 전세가율 60% 이상, 용적률 280% 이하가 매수 조건입니다. 여기서 가장 중요한 것은 투자가치가 있는 매물을 찾아야 합니다. 대부분 투자 가치가 있는 매물은 전세가율이 낮기 때문에 사전 조사가 필수입니다.

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* 투자 가치가 높은 매물은 대부분 호재가 있는 지역에 있습니다. 호재는 개발 계획(지하철 등등..)을 의미하므로 현재는 개발이 덜 되어있을 가능성이 높은데..그러면 실거주 만족도가 떨어지므로 전세 가격은 상대적으로 저렴합니다. 왜냐하면, 전세 가격이 그 지역의 실거주 만족도(진짜 집 값)이기 때문입니다.

즉, 정리하면 전세가는 실거주 만족도를 의미하고 매매가는 집 값이 올라갈 것이라는 기대가격 입니다.

그러므로 전세가율이 60% 이상되면서 투자가치가 있는 매물을 찾는 것은 어렵습니다^^;

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예를 들어 설명하면,

전세가율 - 출처 호갱노노

 

매매가 77,700 - 전세가 52,000 = 25,700 이므로 2억 5,700만원으로 집을 매수할 수 있습니다. 그러면 제 예산 3.5억 중 2.5억으로 집을 매수하면 1억으로 반전세(월세)에 들어갑니다. 이런 경우, 월세가 많이 나가겠지만 상급지에 집을 매수한다는 장점이 있습니다. 또한, 집 값이 상승했을 경우 매도하면 시세차익을 챙길 수 있습니다. 하지만, 양도소득세가 어마무시하게 나오므로, 예산을 부지런히 모아서 실거주하는 것을 추천드립니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 분당

"천당 아래 분당"이라는 말이 있을 정도로, 경기도 내에서 과천과 더불어 최상급지에 속합니다.

성남시에 속해 있는 분당"구"이지만, 성남보다 더 유명합니다. "재벌집 막내아들"이라는 드라마에서도 등장을 하였죠. 그리고 분당 내에서도 가장 핫한 지역이 바로 "판교" 입니다. 요즘은 "천당 위 판교" 라는 말이 있을 정도이고 양질의 일자리가 있는 판교테크노밸리가 위치하고 있습니다. 저의 직장이 있는 곳이기도 하죠. 저는 방위산업체에 다니고 있습니다. '월급 좀 올려줘라..'

정리를 하자면, 성남시 분당구 판교동 이지만..분당은 1기 신도기, 판교는 2기 신도시입니다.

두 곳 모두 경기도 최상급지인 만큼 수많은 호재와 실거주의 편리성을 동시에 갖추고 있습니다. 그 덕분에 어마어마한 집 값을 자랑하기도 합니다.

판교 아파트 시세 - 출처 호갱노노

 

판교 대장아파트인 판교푸르지오 그랑블 아파트입니다. 실거래가 기준 39평 24.4억이네요.

허허...대략 17억이 부족하므로......패스...(코인 몰빵 고..?)

전월세 시세를 살펴보겠습니다. 

 

신분당선인 판교역과 현대백화점, GTX-A 성남역까지..전세가 또한 비싼 이유가 있습니다.

상대적으로 시세가 낮은 서판교를 살펴보겠습니다.

서판교 전세가 - 출처 호갱노노

 

전세로 한다면 운중초, 중, 고등학교 학군이 예산 내에 있으며 운중동 행정복지센터 위쪽으로 소규모의 학원가가 형성되어 있습니다. 자녀가 중, 고등학생이 된다면 분당(서현, 수내, 정자) 학원 라이딩이 필수일 것 같습니다.

 

이제 분당으로 가보겠습니다.

분당에는 유명한 서수정 학원가가 있습니다. 서현, 수내, 정자동을 일컫는 말로 평촌과 더불어 경기도 최대 학원가를 자랑합니다.

분당 학원가 - 출처 아실

 

또한, 분당구의 학업 성취도는 넘사벽 "경기도 1티어"이며, 서울 학군 3대장 중 하나인 중계동보다 높고 목동과 비슷한 수준이라고 보시면 됩니다. 

아래는 분당 전세 실거래가 입니다. 전세 기준으로 샛별마을과 효자촌, 시범단지가 예산 내에 있습니다.

 

이 중 한 곳을 꼽자면 저는 시범 단지를 추천하고 싶습니다. 서현 AK플라자, 로데오 거리, 제생병원, 세무서 뿐만 아니라 아이스링크, 수영장이 갖춰진 스포츠 센터가 있으며 서현초/서현중/서현고는 학부모들에게 인기있는 학군라인 입니다. 우성 프라자와 우성종합상가에는 소형 학원이 밀집되어 있어 초등학생 자녀가 있는 학부모에게 매우 인기가 많습니다.

 

수내동을 살펴보면, 수내중학교와 내정중학교가 가장 먼저 떠오릅니다. 이 두 곳을 배정받기 위해서는 초등학교 3학년 이내에 이사를 해야할 정도로 인기있는 중학교 입니다. 또한, 수내동은 분당 중앙공원과 정자동의 상업지구를 모두 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

정자동은 1기 신도시의 모습과 준신축 주상복합을 모두 갖추고 있는 지역입니다. 서현동과 수내동에 비해 학군지로는 덜 선호 되지만 대형 학원이 자리잡고 있고 카페거리가 있어 엄마들에게 인기있는 지역입니다. 

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생각보다 포스팅이 길어져, 다음 편에 수지, 평촌, 산본, 수원 광교를 분석하겠습니다.